人民幣大幅貶值，對房企影響最大的是海外融資成本升高。那些原本就因國內資金成本較高而將融資目光投向海外市場的房企，如今又被關上了一扇“融資的大門”。
前7月海外融資下降57.6%
人民幣的貶值，對于想在海外融資的房企來說絕對不是好消息。今年以來，房企海外融資的額度都在快速下降。
中原地產研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月份中國房地產企業(yè)合計融資33.25億美元，相比5月份的65.1億美元，下調幅度達到48.9%。7月份房企海外融資難度進一步加大，融資額度下調到21.45億美元。今年前7個月房企合計海外融資183.1億美元，相比2014年同期的431.54億元，跌幅達到57.6%。
中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示了相同的趨勢。今年開始，人民幣貶值勢頭和美元升值預期讓海外融資成本優(yōu)勢逐漸削弱，上半年中指監(jiān)測共有15家房地產企業(yè)通過境外融資平臺發(fā)行18筆債券，共募集資金約合人民幣570億元，同比縮減近30%。
中指院分析師對新金融記者表示，倘若此次技術性調整導致的人民幣貶值持續(xù)效應拉長，將對房地產企業(yè)海外融資造成較大利空。海外融資成本提高及人民幣貶值連鎖效應帶來的融資困難，使短期國內房企融資渠道內外交困，為企業(yè)帶來較大資金壓力！案鶕(jù)前期房企海外融資的時間判斷，今年企業(yè)將面臨還款高峰。而人民幣走弱將導致到期還款數(shù)額增加、債務規(guī)模擴大，負債房企面臨更大資金壓力！痹摲治鰩煴硎尽
“巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張，甚至有可能出現(xiàn)違約。美元走強后，熱錢將流出中國市場，這會加劇房地產企業(yè)"錢荒"窘境，資金壓力持續(xù)加大。”中原地產首席分析師張大偉表示。
低利率優(yōu)勢不再
很長一段時間內，能在海外市場融資是彰顯房企實力的重要標準。在美國近年來遵循的貨幣寬松政策指導下，國際資金參與中國經(jīng)濟發(fā)展的積極性高漲，都使中國房地產企業(yè)的龍頭們在國際資本市場受到歡迎。包括萬科、恒大、龍湖、碧桂園、萬達等房企大佬們，也利用這種優(yōu)勢拿到遠低于國內融資利率水平的資金。在海外市場所發(fā)債券、票據(jù)等年利率動輒10%以內，甚至最低能達到年利率3%的低利率，絕對讓那些無法達到海外融資資質的房企眼紅。
作為資金密集型行業(yè)，房地產對資金的渴望自不必說。受調控影響，長期以來房企想在國內資本市場通過上市和再融資手段獲取資金都受到極為苛刻的限制，銀行的開發(fā)貸款也對房地產行業(yè)要求頗高，只有資質好的大型房企和國有企業(yè)才能得到銀行的青睞。對中小房企來說，只能通過信托甚至成本更高的民間借貸來籌集資金，資金成本常常達到20%以上甚至更高。
在這樣的背景下，中國房地產企業(yè)在2013年、2014年連續(xù)形成海外融資高峰。一個直觀的數(shù)字是，2012年共有25家內地房企進行了25筆海外融資，融資總額約合600億元人民幣，而僅2013年1月，就有17家房地產公司通過海外融資渠道募集了約合420億元人民幣的資金。2013年房企海外融資額達到約3228億元人民幣，同比2012年翻了5倍。2014年僅前7個月房企海外融資額度也達到2600億元。
房企近兩年來的海外融資熱情，在今年伊始就開始冷卻。代表性事件是年初的佳兆業(yè)事件讓海外投資者對一直被熱捧的中國房企敲響警鐘，因此投資債券市場更加謹慎，尤其更加注重發(fā)債企業(yè)財務狀況和風險，對財務杠桿較高的企業(yè)會敬而遠之。與往年海外融資利率水平平均在6%的情況相比，2月份的幾筆房企海外融資的利率均在7.5%以上。
利率上升，融資成本升高，有海外融資計劃的房企不得不謹慎而行，而已經(jīng)融到資金的房企，也因人民幣貶值，而增加了還款資金壓力。
目光投向國內市場
中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院曾發(fā)布研究報告表示，海外融資的房企需要承受政策、匯率等多方面的風險。海外發(fā)債或銀團貸款等融資模式會導致杠桿性提升，如果房企激進發(fā)債擴張，債務到期時間將會高度集中，一旦市場銷售陷入困境，則公司的發(fā)債評級將很有可能被下調，資金流動性會進一步惡化。
為了平抑風險，今年以來已有多家房企加大了發(fā)行境內債的腳步。如萬科近日表示，收到中國證監(jiān)會的批復，核準向合格投資者公開發(fā)行面值總額不超過90億元的公司債券。碧桂園獲準發(fā)行上限為60億元的國內公司債券，融創(chuàng)獲準發(fā)行不超過60億元的境內公司債券。恒大宣布完成總規(guī)模為150億元的境內公司債發(fā)行。這些排名國內房企前十的巨無霸們，以往都是海外融資的主力軍，如今將目光投向境內債市場，一是國內不斷降息降準導致獲取資金成本下降，二是海外融資難度和成本今年以來顯著提升，一降一升之間，房企選擇的方向也在轉變。
中指院分析師表示，從短期來看，人民幣貶值或直接導致資本外流和海外融資受挫使房地產行業(yè)投資和流動性面臨考驗。受短期海外融資壓力增加影響，房地產企業(yè)或轉向房地產信托等其他融資渠道，國內貸款占比將進一步擴大。
